はじめに
「民泊を始めたいけれど、物件契約ってフツーの賃貸とどう違うの？」——そんな疑問を抱える事業者さんは少なくありません。民泊は旅館業法・住宅宿泊事業法など“宿泊サービス”を前提にするため、契約面でも押さえるべきツボがいくつかあります。本稿では、民泊物件の賃貸契約と一般的な居住用賃貸契約の違いを、現場感たっぷりに解説します。
民泊向け賃貸の基本構造
賃貸物件を用いた民泊では、「物件を借りて→宿泊サービスを提供する」という流れになります。借りた物件で他の人を居住させるという点は、「転貸（サブリース）」と共通していますが、宿泊者は事業者と賃貸借契約を結ぶわけではないという点で異なります。したがって、賃貸住宅管理業法上の特定転貸事業者の登録は不要なのが一般的。ただし、転貸型（サブリース）で運営するスキームを採るなら登録が必要になるので、自分のモデルを先に整理しておきましょう。
通常賃貸契約との主な違い
| 項目 | 民泊物件契約 | 通常賃貸契約 |
|---|---|---|
| 使用目的 | 「住宅宿泊事業」「旅館業」に利用することを許可と記載。必ずしも“事業用”表記は不要だが、宿泊用途を可と明示 | 「居住用」または「事務所用」が大半 |
| 契約形態 | 普通借家契約に加えて、定期借家契約も一般的 | 普通借家契約（2年更新）が中心 |
| 更新・解約 | 定期借家なら期間満了で終了。普通借家でも宿泊用途停止が解除事由に入るケースあり | 借地借家法の保護が厚く、貸主解約は制限的 |
| 敷金・保証金 | 高め（賃料3か月以上）の設定も見られる | 賃料1〜2か月分 |
| 家賃水準 | エリア相場より高め（2〜5割増も）——宿泊収益を前提にした“事業賃料”設定 | 近隣相場と同水準 |
| 保証会社 | 民泊・旅館業対応の保証会社を指定されることが多い | 居住用保証会社でOK |
| 保険 | 民泊・簡易宿所向け施設賠償責任保険加入義務が一般的 | 火災保険＋個人賠責が標準 |
契約条項で必ずチェックしたい6ポイント
- 宿泊用途の許可文言 転貸可否だけではなく「住宅宿泊事業・旅館業としての利用を許可」する条項を明文化。
- 定期借家か普通借家か 定期の場合は再契約手続きと条件を確認。“いつ解約されるか分からない”リスクと収益計画をリンクさせる。
- 原状回復・リフォーム負担 消防設備増設・スマートロック・防犯カメラなどの工事費と退去時の残置物扱いを具体的に定める。
- 近隣クレーム・行政指導対応 騒音やゴミ問題で行政指導が入った場合の是正フローと、改善されない場合の解除条項を確認。
- 保険加入義務 施設賠責や動産補償を含む「民泊専用プラン」を指定されることが多い。証券コピー提出時期も要チェック。
物件探しのコツと具体的アクション
- 管理規約・使用細則の確認 分譲マンションでは“民泊禁止”条項があるケース多数。まずここをクリアしないと全て水の泡。
- 消防・保健所の事前相談 平面図を持参して「この構造で旅館業（or 住宅宿泊事業）はOKか？」を早めに聞く。
- 収支シミュレーション 〈想定稼働率×客室単価×営業日数〉－〈家賃＋光熱費＋清掃費〉でブレークイーブンを試算。
- 保証会社・保険の目星を付ける 民泊対応の保証プランかつ施設賠責付き保険を一覧化し、物件取得後すぐ申請できるように。
- 専門家・代行会社と連携 行政書士、管理会社、清掃・運営代行を巻き込み、書類作成や24h対応をアウトソース。
まとめ
民泊物件の賃貸契約は、「居住用」前提の普通賃貸とは異なります。宿泊用途許可、定期借家の扱い、民泊対応の保証・保険、改修負担など――押さえるポイントは多いですが、チェックリストをもとに貸主と丁寧に交渉すればリスクはぐっと減らせます。この記事を参考に、ぜひ安心・安全な物件で民泊ビジネスのスタートダッシュを切ってください！
