物件オーナー向け民泊の始め方完全ガイド｜チケテン

はじめに

「物件を持っているけど、民泊って本当に儲かるの？」 ──多くのオーナー様が最初に抱く疑問です。訪日需要の回復と多様化する旅行ニーズにより、民泊は長期・短期どちらの滞在にも選ばれる宿泊形態になりました。ただし、思いつきで始めても成功は長続きしません。 法令の理解・適切な手続き・運営設計 の3点を、最短距離で漏れなく進めることが重要です。

本ガイドでは、 “最短1か月”で開業・公開まで到達するための実務手順 を、チェックリストと具体例つきで解説します。自己運営と民泊向け賃貸という2つの選択肢の比較軸も整理し、あなたの物件とリソースに合うベストルートを提示します。

民泊を始める前に知っておくべき基礎知識

民泊の定義と種類

日本で合法的に実施できる民泊・宿泊運営業態は大きく3つあります。 住宅宿泊事業法（いわゆる“民泊新法”） 、 旅館業法の簡易宿所営業 、 国家戦略特区による特区民泊 です。それぞれの根拠法・稼働可能日数・手続きの重さが異なります。

区分	根拠法	営業日数	手続き	立地の自由度	主な向き
住宅宿泊事業（民泊新法）	住宅宿泊事業法	年間180日まで	届出（オンライン可）	高い（住居系地域でも可・自治体条例に留意）	まず試す/副業型
簡易宿所営業	旅館業法	365日	許可（保健所）	要件次第（用途/設備）	本格運営/収益最大化
特区民泊	国家戦略特区法	原則365日	認定（自治体）	エリア限定/最低宿泊日数あり	対象区域での運営

それぞれの制度の詳細・チェックポイントは以下の記事で体系的に比較しています。

民泊の始め方：住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いと最適な選び方【比較表・判断フロー付き】

民泊を始める前に必読。住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いを、営業日数・設備・手続き・税務まで一覧比較。物件タイプ別の最適解と判断フロー、手続きの流れや注意点もまとめました。収益最大化に役立つポイ...

民泊の始め方：住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いと最適な選び方【比較表・判断フロー付き】

参考（法令・制度の公式情報 URL は各章末にも記載します）

住宅宿泊事業：観光庁「民泊制度運営システム」や事業者向け手引き
旅館業（簡易宿所）：厚生労働省旅館業法の概要／関係法令
特区民泊：各自治体の特区ページ（例：東京都大田区、大阪市など）

民泊運営の選択肢：自己運営 vs 民泊向け賃貸

オーナーが民泊市場から収益を得る方法は、 (1) 自己運営 と (2) 民泊向け賃貸として事業者に貸す の2通りです。

自己運営 ：予約管理・清掃手配・ゲスト対応・価格調整などを自ら（または代行会社に委託）行います。 収益の上振れ余地 が大きい一方、 時間/知識/運用体制 が必要です。小さく始めて学びながら拡張したい方に向きます。
民泊向け賃貸 ：民泊事業者に転貸を前提に貸し出します。 通常賃貸比で高めの賃料 が見込め、運営リスクやトラブル対応の多くを事業者側が負担します。 手離れ重視 ・本業が多忙なオーナーに適します。

本ガイドのメインは 自己運営での最短ルート ですが、最終章で “民泊向け賃貸”という安定収益の選択肢 も解説します。

そもそもの民泊事業の収益モデルなどについて知りたい方は下記記事をご覧ください。

【初心者必見】民泊開業を成功に導く7つのステップ完全マニュアル

「何から始めればいい？」を解決！　本記事は市場リサーチから物件取得、資金調達、届出、運営最適化までを7ステップで網羅した民泊開業のハブガイド。物件を借りたい人も、空室を貸したい人も、この1本で最短ルー...

【初心者必見】民泊開業を成功に導く7つのステップ完全マニュアル

STEP1：物件の適性チェック

立地条件の確認

民泊は“立地×アクセシビリティ×周辺利便”の相乗効果で稼働が決まります。 主要観光地やビジネスエリアへ30分以内 、 最寄り駅から徒歩10分以内 がひとつの基準です。都市部では空港/新幹線駅からのアクセス、地方では駐車場の有無が効きます。加えて コンビニ・飲食店・ドラッグストア が徒歩圏にあると満足度が上がり、レビューにも直結します。

競合調査は、Airbnb 等で 同条件（エリア/間取り/最大人数）の掲載数と価格・レビュー数 を見てください。価格は 平日/週末/繁忙期 で差があるため、カレンダーを遡って 実勢価格の幅 を把握すると意思決定が早まります。

法的要件の確認

次に、 用途地域・建築/消防・マンション規約 の3点を確認します。住居専用地域でも住宅宿泊事業は可能な場合が多い一方、 自治体条例 が上乗せされることがあります。 簡易宿所や特区民泊 は構造や面積要件が追加されるため、早めに方針を決めましょう。マンションの場合は 管理規約に民泊禁止が明記 されていないかを必ず確認します。

消防は “消防法令適合通知書” の取得が出発点。事前に消防署へ図面を持参し、 感知器/誘導灯/消火器/非常警報設備 の要否を相談します。
旅館業（簡易宿所）は 保健所の許可 が必要。構造設備基準（客室/衛生/換気等）を満たす必要があります。

民泊運営に必要な消防設備については下記記事でより詳細に解説しております。

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指定された記事は存在しないか、削除された可能性があります。

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設備・間取りの適性評価

民泊の“売れ筋”は 1K～2LDK 。2〜4名のグループ/家族需要を取りこぼさず、 清掃の回転/コスト も両立しやすい帯です。キッチン・独立浴室・洗濯機・高速Wi‑Fi は満足度を左右する基本装備。築古でも 照明・クロス・床材 で“明るく広く”見せるだけで写真のクリック率が上がります。

初期投資の概算は、 軽微な内装＋家具家電＋消防 で 30〜100万円が目安（規模/構造次第）。費用対効果は 平均単価×稼働率×客室数 で見積もり、3年回収をひとつの基準にすると過剰投資を避けられます。

民泊に向いている物件の解説は下記記事でより詳しく説明しております。

民泊に向く物件の7つの条件──失敗例から学ぶチェックリスト完全ガイド

「好立地なのに予約が入らない…」「購入後に民泊不可と判明」——そんな失敗を防ぐ7つの条件を体系化。許可取得・立地・収益性まで網羅したチェックリスト付きで、内覧当日から“民泊向き物件”を見抜けます。

民泊に向く物件の7つの条件──失敗例から学ぶチェックリスト完全ガイド

STEP2：民泊営業の形態選択

住宅宿泊事業法（民泊新法）での届出

年間180日 の上限がある代わりに、 オンライン届出で開始しやすい のが最大の利点です。住居系用途地域でも実施できるケースが多く事業を始めやすい制度です。 価格×稼働 のバランスを取りながら、繁忙期に収益を集中させる戦略と相性が良いです。

簡易宿所営業許可の取得

365日稼働 でき、価格最適化の自由度が高い本格運営向けの形態です。 保健所の許可 と 消防設備整備 が前提のため、準備期間と投資額は増えますが、 “年中安定して最大化” を狙えます。 複数室/一棟 でスケールさせる計画と相性が良いです。

特区民泊の活用

国家戦略特区 に指定された自治体（例： 東京都大田区 、 大阪市 等）で実施できる制度です。 最低宿泊日数（例：2泊3日以上） などの要件がある一方、 通年運営 と 住居系建物の活用 が可能です。対象エリアに物件があるなら、有力な選択肢になります。

各法令の詳細比較は下記の記事でまとめています。

民泊の始め方：住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いと最適な選び方【比較表・判断フロー付き】

STEP3：必要な届出・許可の手続き

住宅宿泊事業法の届出手順

住宅宿泊事業（民泊新法）は、 民泊制度運営システム（観光庁） を使ったオンライン届出が原則です。アカウント作成後、 物件情報・管理体制・近隣対応 等を入力し、必要書類をアップロードします。受理までの期間は自治体や繁忙により異なりますが、 目安は1～3週間 。並行して 消防相談 を走らせるのが時短のコツです。

主な添付書類： 本人確認書類、住宅宿泊事業届出書、登記事項証明証書、建物/室の情報、消防法令適合通知書（対象の場合） など
定期報告： 宿泊日数等の定期報告 （四半期ごと等）をオンラインで実施
条例： 自治体の上乗せ規制 （曜日/学区制限等）を必ず確認

参考（2025年9月時点）

民泊制度運営システム：https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/system/index.html
事業者向け手続き：https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/procedure.html

消防法令適合通知書の取得

消防署への事前相談 が最短化のキモです。図面（平面/系統）を持参し、 感知器の区画割、誘導灯の設置位置、非常警報設備、消火器本数 などを確認します。工事後に 検査→通知書交付 となり、 届出/許可の必須書類 として添付します。費用は物件規模・既設設備により異なりますが、 概ね10万～50万円 から（大規模/用途変更を伴うと上振れ）。

事前相談で 避難経路・非常口・非常照明 の表示類も確認
自己点検/点検報告 のスケジュールを運用設計に組み込む

参考（2025年9月時点）

民泊における消防法令上の取り扱い等：https://www.fdma.go.jp/mission/prevention/suisin/post20.html

その他の必要手続き

民泊の実務では、届出/許可以外にも 安全・衛生・近隣配慮 に関する手配が重要です。

水質検査：井戸水を使用する場合は水質基準の適合確認を実施
廃棄物：事業系ごみとしての分別・収集契約（自治体ルールを確認）
近隣説明：条例や管理規約で義務・推奨されるケースあり。トラブル未然防止にも有効
保健所相談：簡易宿所を目指す場合は構造設備基準の事前確認が安全

参考（2025年9月時点）

旅館業法の概要（厚労省）：https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000130600.html
旅館業の各種情報ページ（厚労省）：https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/0000110603.html

STEP4：運営準備

室内の準備とアメニティ

ゲストが「清潔・使いやすい・写真どおり」と感じることが、リピートと高評価の最短ルートです。 寝具・照明・ストレージ は惜しまず整備し、 消耗品の規格化 で補充ミスを防ぎます。

基本アメニティ： タオル/リネン、シャンプー/ボディソープ、ドライヤー、各種洗剤、ハンガー、スリッパ、ティッシュ/トイレットペーパー
必須インフラ： 高速Wi‑Fi（上り/下りともに実測を記録） 、空調の年次点検
家具家電：写真映えする 統一トーン （木目×白など）。耐久性と掃除のしやすさで選定

小物を増やし過ぎると紛失・清掃負担が増大します。 “最小アイテムで最大満足” を意識しましょう。

ハウスルール・マニュアルの作成

トラブルの多くは “伝え漏れ” が原因です。 入室から退室までの動線 に沿ったマニュアルを、 写真/図解 で用意します。多言語対応は 英/中/韓（簡体字/繁体字の選択） を基本に、 緊急連絡先 や 医療機関/交番情報 も明記。 近隣配慮（騒音/ごみ出し/喫煙） は強調表示します。

チェックイン方法： キーボックス/スマートロック の操作手順をQRリンク付きで
設備の使い方：家電は 型番別の簡易カード を用意
緊急時： 停電・漏水・火災 ごとの初動をフローチャート化

料金設定とプライシング戦略

価格は “競合比”×“季節性”×“イベント”×“在庫残” の動的バランスです。まず 最低/通常/繁忙の3レンジ を決め、 カレンダーで先にブロック します。 長期割/週割/直前割 は“空室を利益に変えるバルブ”。ダイナミックプライシング（自動価格調整）ツールで 最低/最高/在庫閾値 を設定すると、手間を抑えつつ機会損失を減らせます。

ダイナミックプライシングについては下記記事で詳細に紹介しております。

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STEP5：予約サイトへの掲載

Airbnbへの掲載

アカウント作成→本人確認→リスティング作成→公開 の順で進みます。タイトル・説明文は “誰に・何を・どこで” がひと目で伝わる構成に。 写真は自然光×広角×水平 を守るだけでクリック率が上がります。レビューが付くまでは 少し強気に割引/特典 を付け、 初期レビュー10件 を最短で獲得しましょう。

タイトル例： 【駅3分｜最大4名｜新装1LDK】空港25分&カフェ街至近／在宅可Wi‑Fi
写真のコツ： 1枚目はリビングの引き 、ベッド/水回り/周辺の順で“体験の流れ”に沿って並べる
スーパーホスト： 応答率90%+、キャンセルゼロ、レビュー4.8+ を狙うオペ設計に

その他の予約サイト活用

Booking.com、楽天トラベル、じゃらん 等は 客層/手数料/事前決済 が異なります。複数サイトに掲載する場合は チャネルマネージャー （在庫/価格同期）を導入し、 ダブルブッキング を防止。自社サイトでの 直接予約 は 手数料圧縮×ブランド化 に有効です。

どんなサイトに掲載すれば良いかをまとめた民泊掲載サイト７社の比較やチャネルマネージャーの使い方は下記記事で紹介しております。

2025年最新版：Airbnbだけで満足？―民泊ホスト必見・主要7サイト徹底比較と最適活用術

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集客力を高める工夫

運営の差は “前後” で生まれます。 到着前のコミュニケーション で不安を解消し、 チェックアウト後のフォロー でレビュー/再訪を促します。SNSは 写真×周辺ガイド で“旅の計画段階”にリーチ。 Google マップのビジネス情報 を整備すると、地域検索からの流入も伸びます。

口コミ獲得： 滞在中のミニ満足（ウェルカムメッセージ/小さな気遣い） を積み上げる
リピーター： 次回10%OFFコード/早期予約特典 をメッセージに同梱
地域情報： 徒歩5分の名店/バス路線/最寄り銭湯 など“超実用”情報をカード化

STEP6：運営開始後の管理

日常的な運営業務

日々の運用は “カレンダーと清掃の正確さ” が命です。予約変更や問い合わせは SLA（初回応答◯分以内） を定め、 定型テンプレ と 自動応答 を併用。清掃は 写真報告/チェックリスト で品質を一定化し、 リネン在庫 は“出庫＝補充”のワンアクション運用にします。

予約管理：サイト横断の在庫同期、価格・最小宿泊日数の週次見直し
チェックイン/アウト：非対面オプションを基本に、対面を“+αの体験”で選択制に
消耗品：月次の数量目安を決め、Amazon 定期補充やまとめ買いでコスト平準化

トラブル対応

想定外を “想定内” にするのが上級者の運用です。 よくある事例 （騒音・鍵紛失・清掃不備・設備故障）には 一次対応テンプレ を用意し、 24/48時間の解決目標 を設定。 近隣クレーム は“まず事実確認→即謝罪→再発防止の共有”の順で対応します。破損・紛失は 写真/領収証 を揃え、 補償ポリシー/保険 に沿って淡々と処理します。

緊急連絡体制： 消防・警察・水道/電気の24h 連絡先を台帳化
保険の活用： 施設・受託者賠償、家財 をカバーする商品を選定

収益最大化のポイント

稼働率向上の施策

閑散期＝ブランド構築期と捉えると強くなります。ビジネス・長期滞在・イベントをピンポイントで狙い、最小宿泊日数を柔軟に調整。キャンセルポリシーは“緩めで集客/堅めで歩留まり”を使い分け、早割/直前割の両輪で稼働を底上げします。

需要カレンダー：地元イベント/学会/商談期をリスト化
プラン設計：週割・月割・連泊清掃省略割で“圧倒的お得感”を演出

コスト削減の工夫

光熱費はスマートエアコン/スマートメーターで可視化し、ドア/窓センサーで無駄を抑えます。清掃は定額制と従量のハイブリッドで繁閑差に追随。消耗品は規格統一とまとめ買いで 10〜20% 削減も狙えます。

リネン：レンタル×自社洗濯の費用比較を季節ごとに更新
工数：スマートロック遠隔操作や自動メッセージで“人の移動”を削減

追加収益源の創出

体験プログラム（近隣ツアー/料理体験/ワークショップ）や有料レンタル（自転車/プロジェクター/ボードゲーム）は平均単価を押し上げます。長期滞在割は稼働の底上げと清掃回数の削減に効き、企業契約は安定稼働の柱になります。

運営が難しい場合の選択肢：民泊向け賃貸として貸し出す

民泊向け賃貸のメリット

自己運営が難しい場合でも、民泊向け賃貸なら安定家賃×手間軽減を両立できます。相場や物件スペック次第では通常賃貸比で15～30%程度の上乗せが可能なケースもあり、空室リスクや運営トラブルを民泊事業者側が負担します。

毎月の家賃収入を安定確保
法令順守・近隣対応は事業者の体制で実施
原状回復/責任分担を契約で明確化

民泊マーケットでの物件掲載

民泊マーケットでは、オーナー様の物件を民泊事業者向けに掲載し、全国の事業者とマッチングできます。適正賃料のアドバイスや契約条件の調整までサポート可能。自己運営と比較しながら、最小労力での収益化を実現します。

どちらを選ぶべきか：判断基準

項目	自己運営向きの方	民泊向け賃貸向きの方
時間の余裕	週10時間以上確保可能	時間的余裕がない
民泊への関心	運営に積極的に関わりたい	不動産投資として割り切りたい
リスク許容度	ある程度のリスクは取れる	安定収入を重視
期待収益	最大化を目指す（賃料の2倍以上）	通常賃料+αで満足（1.2–1.3倍）
初期投資	30–100万円投資可能	最小限に抑えたい