はじめに
「物件はたくさんあるのに、民泊として使えるものが見つからない……」――そんな声を耳にします。本記事では、市場価値が高くたいへん貴重な民泊向けの物件をどう探し、どう仕入れるかを、実践的にお伝えします。
物件仕入れの全体フロー
- 条件整理：エリア、予算、想定稼働率、必要利回りを言語化する。
- 情報収集：今回紹介する 4 ルートを駆使して物件情報を集める。
- 適法性チェック：用途地域、上乗せ条例、管理規約で民泊可否を確認。
- 試算＆交渉：収支シミュレーションを作り、売買／賃貸条件をすり合わせ。
- 契約・届出：住宅宿泊事業届出 or 旅館業許可を取得して運用開始。
ルート A：一般的なポータルサイト（SUUMO／athome など）で見つける
母数は圧倒的ですが、民泊許可 NG 物件が 9 割9分超。しかも「民泊で使いたい」と問い合わせた瞬間に門前払い、なんてケースもザラです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 物件数が多く、相場感を掴みやすい | 許諾が取れる可能性は極めて低い |
| 写真や間取り情報が豊富 | 問い合わせ対応に時間を取られがち |
ルート B：事業用物件に強い不動産屋に聞く
テナント・社宅・オフィス転用など事業系ニーズを扱う業者なら、家主も「事業目的」で貸す覚悟があります。ただし専門が民泊とは限らず、賃料が割高になりやすいのが難点。
- 店舗・事務所可の区分マンションで民泊転用の実績があるか確認。
- 「用途変更で既存テナントとの差別化」を提案すると話が通りやすい。
交渉のコツ：家賃保証や長期定期借家契約を提示し、リスクヘッジ策を具体的に示しましょう。
ルート C：民泊運用代行業者などに聞く
運用代行会社や民泊コミュニティには、未公開物件が口コミで流通しています。紹介を受けられれば許諾済みケースが多い反面、
- コネクションがないとアクセスできない
- 運用委託とセットが条件の場合が多い
というハードルがあります。「自社で運用したい」場合は、紹介料やコンサル契約で合意形成を図るとスムーズです。
ルート D：民泊特化型ポータルサイトで見つける（民泊マーケット）
記事「how-to-use-minpaku-market」が見つかりません
指定された記事は存在しないか、削除された可能性があります。
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弊社 民泊マーケット は、オーナー・管理組合の許可が取れている物件だけを掲載。検索時点で「民泊 OK」が確定しているため、仕入れスピードがグッと上がります。「まず 1 件目を早く回したい」方には最短ルートです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 許可取得の可否を調べる手間ゼロ | 掲載数は一般ポータルより少ない |
| 住宅宿泊事業・旅館業の区分検索が可能 | 人気物件は掲載後すぐに成約する |
4 ルート比較まとめ
| ルート | 物件数 | 許諾ハードル | コスト | スピード | 推奨レベル |
|---|---|---|---|---|---|
| A. 一般ポータル | ◎ | × | ◯ | △ | 中上級者 |
| B. 事業用不動産屋 | ◯ | △ | △ | △ | 中級者 |
| C. 運用代行コミュニティ | △ | ◯ | △ | △ | 上級者 |
| D. 民泊マーケット | △ | ◎ | ◯ | ◎ | 初心者〜上級者 |
まとめと次のアクション
明日からできる 3 ステップ
- 希望エリアの条例・用途地域をリスト化
- 民泊マーケットで類似物件の賃料をリサーチ
- 事業用に強い不動産屋 2 社へアポイント
「動いた人から物件を押さえる」のが民泊業界。今日の一歩が 6 か月後のキャッシュフローを大きく左右します。ぜひ行動に移してください！
