居住用より高利回り？民泊用賃貸の実額シミュレーション

はじめに

本記事では、居住用賃貸と民泊用賃貸（民泊事業者への固定賃料型）の違いをまず整理し、東京都心を想定した1K・1LDK・2LDKの間取り別および運営方式別シミュレーションで、収益の振れ幅と安定性を数字で確認していただきます。あわせて、2025年時点の法的要件や契約上の注意点をやさしく解説し、最後に民泊マーケットを使った募集・マッチングの流れまで具体的にご案内します。

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居住用賃貸と民泊用賃貸の違い

契約形態と収益構造の違い

居住用は長期入居者から 毎月固定家賃 を得るモデルです。一方、民泊は 短期滞在の積み重ね で「稼働率×平均宿泊単価（ADR）」が収益を左右します。 オーナー様が民泊事業者に物件を 民泊用賃貸（サブリース等） で貸す場合、オーナー側は 固定賃料 を毎月受け取ります。

メリット・デメリット比較表

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民泊用賃貸の収益ポテンシャル（東京都心モデル）

以下は 東京都心（駅徒歩10分圏） の想定。民泊は 稼働率80% ・ ADR（平均宿泊単価） は間取りに応じてモデル設定。費用はプラットフォーム手数料、清掃・リネン、光熱費・消耗品等を計上。数字はあくまで 目安 です。

間取り別の月次シミュレーション（例：東京都心・稼働率80%想定）

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民泊用賃貸にする際の注意点

民泊用賃貸（固定賃料型）に切り替える場合、法令対応や近隣対応の“実務リスク”は 原則として借主＝民泊事業者側の責任 で運用されます。オーナー様は契約で役割分担を明確にし、必要な証憑を定期的に受け取る体制さえ整えれば、日々の運営やトラブル対応に過度な心配をする必要はありません。以下では、2025年時点の要点を整理します。

法的要件（2025年時点）

民泊運営は、住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）と自治体条例、さらに消防法・建築基準法の枠組みの中で行われます。ただし 民泊用賃貸では、これらの届出・登録・適合確認・更新・日数管理は借主（民泊事業者）の業務 として契約に明記するのが基本です。オーナー様は以下の管理ポイントだけ押さえておけば十分です（2025年9月確認）：

• 契約での役割分担と証憑の提示 ：届出受理番号や仲介事業者登録番号、消防同意・避難器具設置等の証憑を 初回・更新時に提出 する条項。違反時の 是正命令・契約解除・違約金 の定め。
• 法令順守を借主に義務付け ： 年間提供日数 や区域規制の遵守、掲示・名簿・苦情対応記録の整備、対人・施設賠償など 保険加入 の義務化。
• オーナーの実務負担は最小化 ：日々の運営判断・価格調整・ゲスト対応は借主が行います。オーナー側は 年次・半期のコンプライアンス報告 を受け取る程度で十分です。

民泊事業に関する法令は下記記事でより詳しく説明しております。

民泊の始め方：住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いと最適な選び方【比較表・判断フロー付き】

民泊を始める前に必読。住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いを、営業日数・設備・手続き・税務まで一覧比較。物件タイプ別の最適解と判断フロー、手続きの流れや注意点もまとめました。収益最大化に役立つポイ...

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管理規約・近隣トラブル対策

分譲マンション等では管理規約や使用細則の確認が出発点ですが、 運用上のクレーム対応（騒音・ゴミ・共用部・喫煙など）は借主の一次対応責任 として契約に落とし込みます。実務上は、24時間の連絡窓口、多言語ハウスルールの掲示、清掃・点検の固定スケジュール、注意喚起の即時是正フローを 借主の標準運用 として求めます。費用負担も、追加清掃や苦情対応の実費、近隣への補償が必要になった場合の賠償は 原則借主負担 とするのが一般的です。

つまり、 問題が起こり得ること自体は事実 ですが、 民泊を運営するのは借主 であり、適切な契約設計と証憑管理ができていれば、オーナー様が日々のトラブルに悩まされる心配はほとんどありません。むしろ、固定賃料の受け取りに専念できるため、 収益の安定性 という大きなメリットを享受できます。

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民泊マーケットの活用方法

民泊マーケット は、オーナー・管理組合の許可が確認された 民泊利用可能物件 に特化した 賃貸／売買ポータル です。民泊事業者側の集客チャネルとしても機能するため、 民泊用賃貸の借り手 （適切な運営体制を持つ事業者）を効率良く見つけられます。

掲載の流れ（賃貸）

1. 物件登録 ：民泊利用可否・管理規約・設備・図面を登録
2. 条件設定 ：希望賃料（固定）・役割分担・原状回復等を明確化
3. マッチング ：運営実績・レビュー・体制の分かる事業者からの応募を比較
4. 審査・契約 ：消防・届出の責任分担を契約に明記し、 近隣配慮条項 を入れる

迷ったら無料相談

「 自分の物件は民泊に向いているのか？ 」「 いくらで貸せるのか？ 」は、データ（需給・単価・レビュー）で答えが変わります。 物件適性の判定から、募集条件の作り込みまで お気軽にご相談ください。適性が低い場合は 居住用賃貸の方が有利 な旨も率直にお伝えします。

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まとめ：結局、どれを選ぶべき？

結論として、手間をかけずに毎月のキャッシュフローを安定させたいなら、居住用より上振れを狙える固定賃料の「民泊用賃貸」が有力候補です。繁忙期の上振れを積極的に取りに行ける体制や時間があるなら、自主管理または運営代行を活用した運営型が向きます。一方、最小リスクで淡々と保有を続けたい場合は居住用賃貸が適しています。いずれの選択でも、住宅宿泊事業法・自治体条例・消防・建築の順守と、契約での役割分担の明確化が成功の前提になります。