初めての民泊物件、どれを選ぶ？ワンルームから一棟貸しまで徹底比較

はじめに

民泊を始めたいけれど、「どんな物件を選べばいいの？」と迷う方は多いのではないでしょうか。本記事では、間取りや建物タイプごとの特徴、想定される客層、そして収益性の目安を詳しく解説します。最後にタイプ別の収益早見表も紹介し、自分に合った民泊物件を選ぶためのヒントを提供します。

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民泊物件タイプの基本分類

民泊に活用できる物件には、いくつかのタイプがあります。それぞれの特徴を理解することで、どんなターゲット層を狙えるのか、どのくらいの収益が見込めるのかを把握しやすくなります。

• ワンルーム / 1K / 1DK ：都市部に多く、個人旅行者やビジネス利用が中心。アクセスの良さと手軽さが魅力。
• 2LDK〜3LDKマンション ：ファミリーや友人グループ向け。広さを活かして高単価を狙える。
• 戸建て物件 ：複数人での長期滞在に人気。プライベート空間を重視する層に向いている。
• 一棟貸しアパート・マンション ：団体利用や法人契約など、事業としてのスケールを求める場合に最適。

それぞれのタイプは、初期投資・運営コスト・稼働率のバランスが異なります。以下で詳しく見ていきましょう。

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タイプ別に見たメリット・デメリット

ワンルーム・1K・1DK

メリット

• 初期投資が小さく、民泊初心者でも始めやすい。
• 清掃・管理が簡単で、運営コストを抑えられる。
• 都心部では高稼働率を維持しやすい。

デメリット

• 客単価が低く、利益を出すには稼働率の確保が必須。
• 大人数の宿泊には対応できない。

主な客層 ：ビジネス出張者、個人旅行客、若年層の観光客。

ファミリー向け（2LDK〜3LDKマンション）

メリット

• 一泊あたりの単価を高めに設定できる。
• 複数人での宿泊に対応しやすく、グループや家族旅行に人気。

デメリット

• 物件価格が高く、初期コストがかかる。
• 掃除や維持に手間がかかるため、運営体制の構築が必要。

主な客層 ：家族旅行、友人グループ、国内外の観光客。

戸建て

メリット

• 駐車場や庭など、付加価値のある設備を活かせる。
• プライベート空間を重視する層に支持される。

デメリット

• 地方では集客が読みにくく、エリア選定が重要。
• 維持管理に手間がかかる（屋根・外壁・給湯など）。

主な客層 ：長期滞在者、外国人旅行客、複数家族グループ。

一棟貸し（アパート・マンション）

メリット

• 運営効率が高く、複数部屋を一括管理できる。
• 法人契約や団体客に対応可能で、安定した収益が見込める。

デメリット

• 初期投資が非常に大きく、リスクも高い。
• 空室リスクが発生した場合の損失が大きい。

主な客層 ：研修団体、企業利用、長期滞在の法人客。

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物件タイプ別収益早見表

この表はあくまで一般的な目安です。エリア、シーズン、集客経路によって実際の収益は変動します。特に都市部では競争が激しいため、稼働率アップのための価格戦略やレビュー対策が重要です。

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物件タイプ別の戦略と向き不向き

• ワンルームタイプ ：民泊初心者や、まずは小さく始めたい方に最適。固定費を抑えつつ、運営ノウハウを蓄積できる。
• ファミリー向けマンション ：安定した集客を狙いたい中級者向け。観光地や都心部の駅近物件で高い収益性が期待できる。
• 戸建てタイプ ：差別化を図りたい方におすすめ。テーマ性を持たせることでリピーターを獲得しやすい。
• 一棟貸し ：資金に余裕があり、法人利用や複数施設を展開したい上級者向け。長期契約を結ぶことで安定したキャッシュフローを実現できる。

それぞれのタイプには強みとリスクがあり、自身の目的・資金力・運営スタイルに応じた戦略が求められます。

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法律・条例への対応

民泊を運営する際は、 住宅宿泊事業法（民泊新法） 、 旅館業法 、 特区民泊制度 など、複数の法制度を遵守する必要があります。

• 民泊新法：年間180日までの営業が可能。届出制。
• 旅館業法：営業許可制で、常時宿泊提供が可能。
• 特区民泊：自治体によっては長期滞在専用として許可。

法制度の要件は自治体ごとに異なるため、運営前に必ず最新情報を確認しましょう。 参考：観光庁 民泊制度ポータルサイト（https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/）【2025年1月時点】

各法令の違いは下記記事を参照してください。

民泊の始め方：住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いと最適な選び方【比較表・判断フロー付き】

民泊を始める前に必読。住宅宿泊事業法・特区民泊・旅館業法の違いを、営業日数・設備・手続き・税務まで一覧比較。物件タイプ別の最適解と判断フロー、手続きの流れや注意点もまとめました。収益最大化に役立つポイ...

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まとめ

どの物件タイプにもメリットとデメリットが存在します。重要なのは、 自分の資金力・ターゲット層・運営方針に合わせて最適なタイプを選ぶこと です。ワンルームでも一棟貸しでも、戦略次第で高い収益を生み出すことが可能です。

民泊マーケットでは、 オーナー・管理組合の許可済み物件のみ を掲載しているため、安心して物件を探せます。これから民泊を始める方は、まずは希望条件に合う物件をチェックしてみましょう。