民泊は借りる？買う？― 初期費用・ランニングコスト・利回りを徹底比較して最適な物件取得方法を見極める

はじめに

民泊事業を始めようと思ったとき、最初に直面する大きな選択が「物件を賃貸で借りるか、購入するか」という問題です。「民泊が儲かるらしい」という話を聞いて興味を持った方も多いと思いますが、実際に始めるとなると、どちらの方法が自分に合っているのか判断に迷いますよね。初期投資の規模も違えば、リスクの種類も異なります。

この記事では、民泊物件の賃貸と購入について、初期費用からランニングコスト、利回り、税務処理まで、あらゆる角度から徹底的に比較・分析していきます。民泊事業初心者の方から、すでに不動産投資をされている方まで、それぞれの状況に応じた最適な選択ができるよう、具体的な数字を交えながら詳しく解説していきますので、ぜひ最後までお読みください。

民泊物件の取得方法：賃貸と購入の基本知識

民泊事業を始めるには、まず物件を確保する必要がありますが、その方法は大きく分けて「賃貸」と「購入」の2つがあります。それぞれの基本的な仕組みと特徴を理解することから始めましょう。

賃貸で民泊を始める場合の基礎知識

賃貸で民泊を始めるということは、大家さんから物件を借りて、それを宿泊客に貸し出す（転貸する）ビジネスモデルになります。つまり、あなたは「借主」であると同時に「貸主」という二重の立場になるわけです。

このビジネスモデルで最も重要なのは、大家さんから「民泊利用の許可」を得ることです。賃貸市場では、ほとんどの物件が居住用として貸し出されており、商業利用や転貸は原則として禁止されています。そのため、民泊利用可能な物件を見つけることが最初の大きなハードルとなります。

転貸可能物件を探す際は、一般的な賃貸サイトではなく、民泊専門の賃貸掲載サイトを活用するのが効率的です。また、地域密着型の不動産会社に相談したり、民泊関連のセミナーやコミュニティに参加して情報収集することも有効な手段となります。

オーナー許可を得るプロセスでは、事業計画書の提出や、近隣への配慮、管理体制の説明など、大家さんの不安を解消するための丁寧な説明が必要になります。特に、騒音対策やゴミ出しルール、緊急時の対応体制などについては、具体的な対策を示すことが重要です。

賃貸借契約を結ぶ際の注意点として、必ず契約書に「民泊利用可能」「転貸可能」という文言を明記してもらうことが挙げられます。口約束だけでは後々トラブルになる可能性があるため、書面での確認は必須です。また、契約期間についても、初期投資を回収するために最低でも2年以上の期間を確保したいところです。

民泊物件の探し方は下記記事でさらに詳しく深掘りしています。併せてお読みください。

失敗しない民泊物件の探し方完全ガイド｜探し方と購入・賃貸の取得方法

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購入で民泊を始める場合の基礎知識

物件を購入して民泊を始める場合、あなたは物件のオーナーとなるため、運営の自由度は格段に高くなります。リノベーションや設備投資も自由に行えますし、長期的な資産形成にもつながります。

物件選びのポイントとしては、まず用途地域の確認が重要です。住宅専用地域では民泊営業ができない場合があるため、事前に自治体に確認する必要があります。また、マンションの場合は管理組合の規約で民泊が禁止されていないかも必ずチェックしましょう。

立地選びでは、観光地やビジネス街へのアクセス、交通インフラの充実度、周辺の生活施設の有無などを総合的に判断します。築年数や建物の状態も重要で、古い物件の場合は耐震基準や消防設備の改修費用も考慮に入れる必要があります。

ローン審査と金融機関の選び方も重要なポイントです。民泊事業用の物件購入となると、一般的な住宅ローンは利用できず、アパートローンや事業性ローンを利用することになります。金利は住宅ローンより高くなりますが、民泊収入を返済原資として認めてくれる金融機関も増えてきています。

金融機関を選ぶ際は、金利だけでなく、融資額の上限、返済期間、繰り上げ返済の条件なども比較検討することが大切です。また、事業計画書や収支シミュレーションをしっかりと作成し、事業の実現可能性を示すことで、より良い条件での融資を引き出すことができます。

民泊を始める際に必要となる初期費用の調達方法は下記記事で紹介しております。

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初期費用の徹底比較

民泊事業を始める際の初期費用は、賃貸と購入で大きく異なります。それぞれの費用項目を詳しく見ていきましょう。

賃貸の場合の初期費用内訳

賃貸で民泊を始める場合の初期費用は、購入と比べれば格段に少なく済みます。東京都内のワンルーム物件（家賃15万円）を例に、具体的な金額を見てみましょう。

リフォーム費用については、物件の状態によって大きく変わります。築浅の物件であれば最小限の改修で済みますが、築古物件の場合は水回りの改修なども必要になることがあります。ただし、賃貸の場合はオーナー側がリフォーム費用を負担してくれるケースもあるため、交渉次第では初期費用を大幅に削減できる可能性があります。

購入の場合の初期費用内訳

購入の場合は、物件価格に加えて諸費用がかかるため、初期費用は賃貸と比べて桁違いに大きくなります。東京都内のワンルーム物件（2,000万円）を例に見てみましょう。

初期費用比較まとめ

賃貸と購入の初期費用を比較すると、賃貸は260610万円、購入は553-1,308万円と、購入の方が2倍以上の初期投資が必要になることがわかります。

ただし、重要なのは単純な金額の差だけではありません。賃貸の場合、リフォーム費用や消防設備費は「掛け捨て」になりますが、購入の場合は自分の資産価値を高める投資となります。また、購入の場合は物件という資産が手に入るため、将来的な売却益も期待できます。

資金調達の難易度でいえば、賃貸の方が圧倒的に参入障壁が低いといえます。数百万円の自己資金があれば始められる賃貸に対し、購入では最低でも500万円以上、できれば1,000万円程度の自己資金を用意したいところです。

ランニングコストの詳細比較

初期費用の次に重要なのが、毎月かかるランニングコストです。収益性を正確に把握するためにも、それぞれの費用項目を詳しく見ていきましょう。

賃貸の場合の月額固定費

賃貸で民泊を運営する場合の月額固定費は以下のようになります（東京都内ワンルーム、家賃15万円の例）。

購入の場合の月額固定費

購入の場合の月額固定費は以下のようになります（物件価格2,000万円、頭金400万円、借入1,600万円、金利2.5%、返済期間25年の例）。

ランニングコスト比較シミュレーション

上記の例で比較すると、月額固定費は賃貸が24万円、購入が18.5万円と、購入の方が5.5万円安くなっています。年間にすると66万円の差になり、これは大きな違いです。

ただし、これはあくまでも一例であり、物件の条件によって大きく変わります。例えば、賃貸でも家賃10万円の物件を見つけられれば、月額固定費は19万円程度に抑えられます。一方、購入でも物件価格が3,000万円になれば、ローン返済額が増えて月額固定費は25万円を超えることもあります。

また、購入の場合は将来的に修繕費用が発生するリスクもあります。エアコンの故障、給湯器の交換、外壁の修繕など、10年、20年という長期スパンで見ると、数百万円規模の支出が必要になることもあります。実際に民泊を運営した際のキャッシュフローは下記記事で紹介しております。

民泊収益シミュレーター公開！5つの運営パターンで初期費用と月次キャッシュフローを一気に比較

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収益性・利回りの比較分析

民泊事業の収益性を評価する上で、利回りの計算は欠かせません。賃貸と購入では利回りの考え方も異なるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

賃貸物件での利回り計算方法

賃貸物件の場合、初期投資額が少ないため、見かけ上の利回りは非常に高くなります。具体的な計算例を見てみましょう。

前提条件：

• 初期投資額：400万円
• 月額家賃収入：32万円（稼働率70%、1泊1.5万円で計算）
• 月額固定費：24万円
• 月額利益：8万円
• 年間利益：96万円

表面利回り = 年間収入 ÷ 初期投資額 × 100 = 384万円 ÷ 400万円 × 100 = 96%

実質利回り = 年間利益 ÷ 初期投資額 × 100 = 96万円 ÷ 400万円 × 100 = 24%

このように、賃貸の場合は初期投資を4〜5年で回収できる可能性があり、非常に高い利回りが期待できます。ただし、これはあくまでも理想的なケースであり、実際には稼働率の変動や予期せぬ支出により、利回りは下がることが多いです。

賃貸特有のリスクファクターとしては、オーナーからの契約解除、家賃の値上げ、近隣トラブルによる営業停止などがあります。これらのリスクが顕在化すると、投資回収が困難になる可能性もあります。

購入物件での利回り計算方法

購入物件の場合、物件価格という大きな初期投資があるため、利回りは賃貸より低くなりますが、より安定的な収益が期待できます。

前提条件：

• 物件価格：2,000万円
• 初期投資額（頭金+諸費用）：600万円
• 月額家賃収入：32万円（稼働率70%、1泊1.5万円で計算）
• 月額固定費：18.5万円
• 月額利益：13.5万円
• 年間利益：162万円

表面利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 384万円 ÷ 2,000万円 × 100 = 19%

キャッシュフロー利回り = 年間利益 ÷ 初期投資額 × 100 = 162万円 ÷ 800万円 × 100 = 20%

**ROI（投資収益率）**を考える際は、減価償却費の節税効果も含めて計算する必要があります。建物部分（仮に1,000万円）を22年で償却すると、年間約45万円の減価償却費を計上でき、税率30%なら年間13.5万円の節税効果があります。

さらに、売却益も含めたトータルリターンを考えると、10年後に物件を1,800万円で売却できれば、ローン残債を差し引いても数百万円の売却益が期待できます。

実際に民泊を運営した際のキャッシュフローは下記記事でより詳しく紹介しております。

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リスク・デメリットの比較検討

投資判断をする上で、リスクとデメリットの理解は不可欠です。賃貸と購入、それぞれの特有のリスクを詳しく見ていきましょう。

賃貸のリスク・デメリット

賃貸で民泊を運営する場合の最大のリスクは、オーナーからの契約解除です。どんなに順調に運営していても、オーナーの意向次第で退去を求められる可能性があります。例えば、オーナーが物件を売却したい、自己使用したい、または民泊に対する考えが変わったなど、様々な理由で契約解除されるリスクがあります。

家賃上昇リスクも無視できません。周辺の賃料相場が上昇したり、物件の人気が高まったりすると、更新時に家賃の値上げを要求される可能性があります。民泊収入が順調でも、家賃が上がれば利益率は下がってしまいます。

設備投資の回収困難性も大きなデメリットです。物件を魅力的にするためにリフォームや高級家具の購入に投資しても、契約解除されれば投資回収が困難になります。原状回復義務もあるため、せっかくの改装も無駄になってしまう可能性があります。

最も根本的なデメリットは、長期的な資産形成につながらないことです。どんなに長期間運営しても、物件は自分のものにならず、家賃という固定費を払い続けることになります。

購入のリスク・デメリット

購入の場合の最大のリスクは、物件価格の下落です。不動産市況の変動により、購入時より物件価値が下がれば、売却時に損失が発生します。特に、リゾート地や地方都市の物件は、価格変動が大きい傾向があります。

金利上昇リスクも深刻な問題になり得ます。変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すれば返済額が増加し、収益性が悪化します。現在の低金利環境がいつまで続くかは不透明です。

大規模修繕費用の負担も避けられません。マンションの場合は修繕積立金の値上げ、一戸建ての場合は屋根や外壁の修繕など、10年、20年という長期で見ると、数百万円規模の支出が必要になることがあります。

空室リスクによる返済負担も考慮が必要です。民泊需要が減少したり、競合が増えたりして稼働率が下がっても、ローン返済は続きます。最悪の場合、自己資金での返済が必要になる可能性もあります。

法的規制・コンプライアンスの違い

民泊事業を行う上で、法的規制の理解とコンプライアンスの遵守は必須です。賃貸と購入では、対応すべき法的要件にも違いがあります。

賃貸の場合、最も重要なのはオーナー許可の取得です。転貸（又貸し）は民法上、貸主の承諾が必要とされており、無断転貸は契約解除事由となります。そのため、契約書に「民泊利用可」「転貸可」という文言を明記してもらうことが絶対条件となります。

また、管理組合の規約確認も欠かせません。マンションの場合、管理規約で民泊が禁止されていることがあり、オーナーが許可しても管理組合が認めないケースがあります。事前に管理規約を確認し、必要に応じて管理組合への説明も行う必要があります。

購入の場合も、用途地域の確認は重要です。都市計画法により、住居専用地域では宿泊業の営業が制限される場合があります。また、建築基準法や消防法の基準を満たしているかの確認も必要です。

そもそも民泊の営業形態には、住宅宿泊事業法（民泊新法）、特区民泊、旅館業法の3つがあり、それぞれ要件や規制内容が異なります。賃貸、購入に関わらず、物件の立地や規模、営業日数などを考慮して、最適な営業形態を選択する必要があります（2025年1月現在）。

民泊運営に関する法令とその違いについて下記記事で解説しております。

【徹底解説】民泊許認可・届出完全ガイド｜民泊新法・旅館業法・特区民泊の法的手続き5ステップ

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税務面での比較

民泊事業の税務処理は複雑ですが、賃貸と購入では大きく異なる部分があります。それぞれの特徴を理解して、適切な税務処理を行うことが重要です。

賃貸の場合の税務処理

賃貸で民泊を運営する場合、事業所得として申告することになります。必要経費として計上できる主な項目は以下の通りです。

必要経費として計上できる項目：

• 家賃・管理費
• 水道光熱費
• インターネット回線費
• 清掃代行費
• アメニティ購入費
• 広告宣伝費
• 保険料
• 減価償却費（家具・家電等）
• 修繕費
• 交通費
• 通信費

青色申告を選択すれば、最大65万円の青色申告特別控除を受けることができます。また、赤字の場合は他の所得と損益通算することも可能です。

消費税については、課税売上高が1,000万円を超える場合は課税事業者となります。インボイス制度への対応も必要になるため、事前に税理士に相談することをおすすめします（2025年1月現在）。

購入の場合の税務処理

購入の場合も基本的な経費項目は同じですが、減価償却費の取り扱いが大きく異なります。

建物の減価償却：

• 木造：22年
• 鉄骨造：34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

例えば、2,000万円の物件で建物部分が1,000万円の場合、木造なら年間約45万円を減価償却費として計上できます。これは実際の支出を伴わない経費のため、節税効果が大きいです。

不動産取得時には、不動産取得税や登録免許税がかかりますが、これらは取得費用として減価償却の対象となります。

固定資産税・都市計画税は毎年の経費として計上できます。年間10〜20万円程度かかることが多いです。

売却時には譲渡所得税がかかります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得として約39%、5年超の場合は長期譲渡所得として約20%の税率が適用されます（2025年1月現在）。

民泊運営に関わる税務処理についてより詳細は下記記事をご覧ください。

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賃貸と購入どちらを選ぶべきか？

ここまで様々な角度から賃貸と購入を比較してきましたが、結局どちらを選ぶべきなのでしょうか。それぞれに向いている人の特徴をまとめてみました。

賃貸がおすすめな人の特徴

民泊事業初心者の方 民泊事業を初めて行う方は、まず賃貸から始めることをおすすめします。初期投資が少なく、失敗した場合の損失も限定的だからです。運営ノウハウを身につけてから、購入を検討しても遅くありません。

初期資金が限られている方 手元資金が500万円以下の場合は、賃貸での開始が現実的です。購入の場合、頭金だけでなく、運転資金やリスクに備えた予備資金も必要になるため、最低でも1,000万円程度の資金力が求められます。

リスクを最小限に抑えたい方 事業の不確実性を考慮し、大きなリスクを取りたくない方は賃貸が適しています。市場環境の変化や規制の強化があっても、比較的容易に撤退できるのは大きなメリットです。

まずは事業を試したい方 「民泊が本当に自分に合っているか分からない」という方は、賃貸で1〜2年運営してみることをおすすめします。実際に運営してみて、継続可能と判断してから購入を検討するのが賢明です。

複数エリアで展開を検討している方 観光需要は季節や地域によって大きく変動します。複数のエリアで小規模に始めて、最も収益性の高いエリアに集中投資するという戦略を取る場合、賃貸の方が機動的に対応できます。

購入がおすすめな人の特徴

不動産投資経験者の方 すでに不動産投資の経験があり、物件の目利きができる方は、購入から始めても問題ありません。不動産投資のノウハウを民泊事業に活かすことができます。

十分な自己資金を持っている方 1,000万円以上の自己資金があり、さらに生活費や緊急時の資金も確保できている方は、購入を検討する価値があります。資金的な余裕があれば、一時的な収益悪化にも耐えることができます。

長期的な資産形成を目指している方 10年、20年という長期スパンで資産形成を考えている方には、購入が適しています。ローン完済後は家賃収入がそのまま利益となり、売却による出口戦略も取れます。

複数物件での展開を計画している方 将来的に5物件、10物件と拡大していく計画がある方は、早い段階から購入による資産形成を始めることで、金融機関からの信用も得やすくなります。

節税効果を重視する方 高所得者で節税ニーズが高い方は、減価償却費による節税効果を活用できる購入のメリットが大きいです。特に、築古物件を購入して短期間で減価償却する戦略も有効です。

まとめ：民泊事業成功への第一歩

民泊物件の賃貸と購入について、初期費用、ランニングコスト、利回り、リスク、法規制、税務面など、あらゆる角度から徹底的に比較してきました。

結論として、多くの方にとって賃貸から始めることが最適な選択といえるでしょう。その理由を改めて整理してみます。

賃貸から始めることの推奨理由

1. 初期投資リスクの最小化 賃貸なら300〜600万円程度の初期投資で始められるため、万が一失敗しても致命的な損失を避けることができます。これに対し、購入では最低でも600万円以上、通常は1,000万円を超える初期投資が必要で、失敗時のダメージは計り知れません。

2. 事業適性の見極め 民泊事業は、ゲスト対応、清掃管理、トラブル対応など、想像以上に手間がかかる事業です。賃貸で1〜2年運営してみることで、自分に向いているかどうかを判断できます。向いていないと感じたら、比較的簡単に撤退できるのも賃貸のメリットです。

3. 運営ノウハウの習得 稼働率を上げる方法、適正な価格設定、効率的な清掃体制の構築など、民泊運営には様々なノウハウが必要です。賃貸で経験を積むことで、これらのノウハウを身につけることができ、将来購入する際にも活かすことができます。

4. 市場環境の見極め 民泊市場は、インバウンド需要、法規制の変化、競合の参入など、様々な要因で大きく変動します。賃貸で様子を見ながら、市場が安定してから購入を検討するという慎重な戦略を取ることができます。

5. キャッシュフローの早期確立 賃貸は初期投資が少ない分、早期に黒字化しやすく、キャッシュフローを確立できます。このキャッシュフローを積み上げることで、将来の購入資金を準備することも可能です。

民泊向け賃貸物件を探すのは民泊マーケットが最適

賃貸から始めることを決めたら、次は物件探しです。しかし、一般的な賃貸サイトで民泊可能な物件を見つけるのは、針の穴に糸を通すような困難な作業です。

そこでおすすめしたいのが、民泊マーケットの活用です。

民泊マーケットの特徴：

• 民泊利用可能物件に特化したポータルサイト
• オーナー・管理組合の許可済み物件のみ掲載
• 全国対応で幅広い選択肢
• 民泊事業に精通したスタッフによるサポート
• 法的リスクを事前にクリアした安心の物件情報

民泊マーケットなら、「この物件は民泊で使えるかな？」という不安を抱えることなく、効率的に物件を探すことができます。また、契約条件の交渉や、運営開始後のサポートも受けられるため、初心者の方でも安心して民泊事業を始めることができます。

民泊事業は、適切な物件選びと正しい運営方法があれば、安定した収益を生み出すことができる魅力的なビジネスです。この記事を参考に、ぜひ民泊事業への第一歩を踏み出してください。

まずは民泊マーケットで理想の物件を見つけ、小さく始めて、着実に事業を成長させていきましょう。あなたの民泊事業の成功を心から応援しています。