ポイント
このコラムは、民泊をこれから始めようとしている事業者の方に向けて、民泊物件の探し方を徹底的に解説していきます。日本の賃貸市場の特殊性から、具体的な物件探しの方法まで、実践的なノウハウをお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
民泊事業を始めたいけれど「どこで物件を探せばいいの？」とお悩みではありませんか？
これから民泊を始めようとしている方や、不動産投資で「民泊が儲かる」と聞いて興味を持った方にとって、最初の大きな壁が「民泊可能な物件探し」です。一般的な賃貸サイトでは民泊利用可能な物件はほとんど見つからず、多くの方が挫折してしまいます。
この記事では、民泊をこれから始めようとしている方に向けて、民泊物件の探し方を徹底的に解説していきます。賃貸市場における商業利用の難しさから、具体的な物件探しの方法まで、実践的なノウハウをお伝えしますので、ぜひ最後までお読みください。
すでに物件をお持ちで民泊での活用を検討されている方は下記記事をお読みください。
5分で診断！あなたの物件は民泊で稼げる？法律・立地・間取り完全ガイド
訪日客が過去最高を更新する今、あなたの物件は眠ったままになっていませんか？ 本記事では、法律・管理規約・立地・間取りの4視点から、民泊運営の可否と収益化のコツを5分でチェックできる方法を解説します。副...
民泊物件探しが困難な理由
賃貸市場における商業利用の難しさ
賃貸市場は、基本的に「住居利用」を前提として成り立っています。つまり、大家さんや管理会社は、借主が物件を「住む場所」として使用することを想定して貸し出しているのです。 商業利用や事業利用に対しては慎重な姿勢を取る大家さんが多いのが現実です。
大家さんが民泊を敬遠する理由
多くの大家さんが民泊利用に対して対して想像されがちなイメージは、主に以下のようなものです：
騒音やマナー問題への不安 不特定多数の宿泊者が利用することで、近隣住民とのトラブルが発生するリスクを心配しています。特に、外国人観光客の場合、文化的な違いから生じる騒音問題やゴミ出しルールの無視などは深刻な懸念事項となっています。
物件の損傷リスク 住居利用と比べて、民泊利用では物件の使用頻度が高く、設備の損傷や汚損のリスクが高まります。また、宿泊者が物件の使い方に慣れていないことも、トラブルの要因となります。
法的・管理上の複雑さ 民泊に関する法規制は複雑で、違法営業となってしまうリスクや、管理組合の規約違反となる可能性を恐れる大家さんも少なくありません。さらに、税務上の処理も通常の賃貸とは異なるため、敬遠される要因となっています。
ポイント
これらの懸念があるため、一般的な賃貸物件の検索サイトで「民泊OK」の物件を見つけるのは非常に困難なのです。
民泊物件にどうやってアプローチするか
1. アットホームやSUUMOなどの物件ポータルでの検索
主要な賃貸サイトの活用 まず最初に試すべきは、大手の賃貸情報サイトです。アットホーム、SUUMOなどの主要サイトでは、検索条件に「事業利用可」や「法人利用可」といった項目があることがあります。
ただし、これらのサイトで民泊利用可能な物件を見つけるのは、正直言って非常に困難です。なぜなら、前述したように多くの大家さんは民泊利用に対して慎重な姿勢を取っているため対象となる物件数が少ないからです。
検索のコツ
- 「事業利用可」「法人利用可」で絞り込み検索
- 「相談」の表示がある物件をチェック
- 築年数が古めの物件を中心に探す（大家さんが新しい活用方法に興味を示しやすい）
- 駅から少し離れた物件も候補に入れる
2. 事業用の不動産屋への相談
地域密着型の不動産会社がおすすめ 大手チェーンの不動産会社よりも、地域密着型の小規模な不動産会社の方が、民泊利用について相談しやすい場合があります。地元の大家さんとの関係性が深く、個別の事情に応じた提案をしてくれる可能性が高いからです。
相談時のポイント
- 民泊事業の計画を具体的に説明する
- 近隣への配慮や管理方法について詳しく説明する
- 収益性を数字で示す
- 必要な許可や届出について理解していることを伝える
3. 民泊コミュニティ・セミナー参加
情報収集の場として活用 民泊関連のセミナーや勉強会、コミュニティに参加することで、同業者や物件オーナーとのネットワークを構築できます。口コミや紹介による物件情報は、一般には出回らない優良物件に出会える可能性があります。
参加すべきイベント
- 民泊業界のセミナー・カンファレンス
- オンラインコミュニティ
4. 民泊専門ポータルサイトの活用
専門サイトの特徴 民泊利用可能な物件のみを掲載している専門ポータルサイトでは、効率的に物件を検索できます。すでに民泊利用の許可が取れている物件が掲載されているため、法的リスクを大幅に軽減できます。
活用時のポイント
- 物件詳細情報の確認
- 運営会社の信頼性チェック
- サポート体制の確認
民泊物件へのアプローチ方法は下記記事でも説明しております。
民泊向け物件を仕入れる4つのルート徹底解説 ── 一般ポータルから民泊特化サイトまで
SUUMOなど一般ポータルから民泊特化サイトまで、民泊許可物件を効率よく仕入れる4つのルートと交渉テクを徹底解説。
買うか、借りるかを決める
民泊物件へのアプローチ方法を理解したら、次に重要な判断が「物件を購入するか、賃貸で借りるか」という選択です。
民泊事業を始める際の物件取得方法は、大きく分けて以下の2つのパターンがあります：
購入パターン：物件を買い取って所有し、民泊として運営する方法 賃貸パターン：大家さんから物件を借りて、民泊として転貸する方法
どちらを選ぶかは、あなたの資金力、事業方針、リスク許容度によって決まります。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。
購入のメリット・デメリット
購入のメリット 物件を購入する場合、長期的な資産形成が可能で、民泊収入に加えて不動産価値の上昇による キャピタルゲインも期待できます。また、自由に改装やリノベーションを行えるため、競合との差別化を図りやすくなります。
購入のデメリット 初期投資額が大きく、ローンを組む場合は金利負担が発生します。また、不動産市況の変動リスクや、民泊規制の変更による影響を直接受けるリスクもあります。
賃貸のメリット・デメリット
賃貸のメリット 初期投資を抑えて事業を開始でき、立地を変更しやすいため、市場の変化に柔軟に対応できます。また、建物の修繕費用などの大きな支出リスクを回避できます。
賃貸のデメリット 毎月の家賃負担が発生し、大家さんとの契約条件に制約されます。また、長期的な資産形成効果は期待できません。
ポイント
初心者の方は、まず賃貸から始めて民泊運営のノウハウを身につけてから、購入を検討することをおすすめします。
物件を購入すべきか賃貸で用意するか、以下の記事でより詳しく説明しています。
民泊は借りる？買う？― 初期費用・ランニングコスト・利回りを徹底比較して最適な物件取得方法を見極める
民泊物件を賃貸で始めるか購入から入るか──初期投資、毎月のコスト、利回り、リスク、税務まで具体的数字で比較し、あなたの資金力と戦略に最適なスタート方法を提示します。
物件の選び方：立地、間取り、物件タイプなどの特性
立地選びの基本原則
観光地・ビジネス街へのアクセス 主要な観光地や繁華街、ビジネス街から30分以内でアクセスできる立地が理想的です。外国人観光客の場合、空港からのアクセスの良さも重要な要素となります。
交通インフラの充実度 最寄り駅から徒歩10分以内、または主要駅への乗り換えが少ない路線沿いの物件が好まれます。バス停やタクシーの利用しやすさも考慮すべきポイントです。
周辺環境の利便性 コンビニ、スーパー、レストラン、薬局などの生活施設が徒歩圏内にあることで、宿泊者の満足度が大幅に向上します。
民泊向きの物件の選び方は、下記記事でチェックリスト形式でより詳しく解説しています。
民泊に向く物件の7つの条件──失敗例から学ぶチェックリスト完全ガイド
「好立地なのに予約が入らない…」「購入後に民泊不可と判明」——そんな失敗を防ぐ7つの条件を体系化。許可取得・立地・収益性まで網羅したチェックリスト付きで、内覧当日から“民泊向き物件”を見抜けます。
間取り・設備の選択基準
適切な間取り 1～2名での利用が多い民泊では、1Kや1DKでも十分な場合があります。一方、ファミリー向けの場合は、2LDK以上の間取りが好まれます。
設備の充実 キッチン、洗濯機、Wi-Fi、エアコンなど、基本的な設備が整っている物件は、宿泊者の満足度が高くなります。
より高稼働率を生む間取りについては下記記事で詳しく解説しています。
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物件タイプ別の特徴
マンション・アパート セキュリティ面で安心感があり、都市部での需要が高い物件タイプです。ただし、管理組合の規約確認が必須で、近隣住民への配慮がより重要になります。
一戸建て プライベート感があり、ファミリーやグループ利用に適しています。駐車場の確保も可能で、地方部での需要が高い傾向があります。
シェアハウス型 複数の個室を持つ物件で、効率的な運営が可能です。ただし、宿泊者同士のトラブル防止策が重要になります。
物件タイプごとのメリット・デメリットについて、下記記事で詳細に説明しています。
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契約上のチェックポイント
賃貸契約における重要事項
民泊利用の明記 契約書に「民泊利用可能」であることを明記してもらうことが最重要です。口約束だけでは、後からトラブルになるリスクがあります。
契約期間と更新条件 民泊事業は初期投資が必要なため、最低2年以上の契約期間を確保したいところです。また、更新時の条件変更について事前に取り決めておくことも重要です。
転貸借・又貸しの許可 民泊運営は実質的に転貸借にあたるため、契約書で明確に許可されていることを確認する必要があります。
下記記事では賃貸契約をする上で失敗を避けるために確認したいポイントをより詳しくまとめております。
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購入契約における注意点
用途地域・建築基準法の確認 住宅専用地域では民泊営業ができない場合があります。用途地域を確認し、民泊営業が法的に可能かどうかを事前に調べておきましょう。
管理組合規約の確認 マンションの場合、管理組合の規約で民泊が明確に禁止されている場合があります。購入前に必ず規約を確認し、必要に応じて規約変更の可能性も検討しましょう。
建物の構造・設備基準 民泊営業には消防法や建築基準法に基づく設備基準があります。既存の建物がこれらの基準を満たしているか、改修が必要な場合のコストも含めて検討することが重要です。
下記記事では購入前に確認すべきポイントを、より詳しくまとめております。
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保険・法的手続きの確認
火災保険・損害保険 民泊利用の場合、通常の住宅用火災保険では対応できない場合があります。民泊対応の保険商品への加入が必要です。
民泊営業許可の取得 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出や、自治体によっては独自の条例に基づく許可が必要です。契約前に必要な手続きを確認し、取得可能性を検討しておきましょう。
ポイント
契約関連の手続きは複雑で、一つのミスが大きな損失につながる可能性があります。必要に応じて専門家のアドバイスを求めることをおすすめします。
まとめ
民泊物件の探し方について、背景から具体的な手法、選び方のポイント、契約上の注意点まで詳しく解説してきました。
民泊利用可能な物件を見つけるのは確かに困難ですが、適切なアプローチと専門知識があれば、必ず理想的な物件を見つけることができます。重要なのは、多角的なアプローチを取りながら、法的リスクを回避し、収益性の高い物件を選択することです。
特に重要なポイントをまとめると：
- 専門業者の活用で効率的な物件探しを実現
- 法的リスクの事前確認でトラブルを回避
- 立地・設備・ターゲット層を総合的に考慮した物件選択
- 契約条件の詳細確認で安心できる事業基盤を構築
| 物件探しの方法 | 効率性 | 成功率 | 法的安全性 | 初心者向け |
|---|---|---|---|---|
| 一般賃貸サイト | 低 | 低 | 低 | × |
| 不動産会社相談 | 中 | 中 | 中 | △ |
| 民泊コミュニティ・セミナー参加 | 低 | 中 | 中 | △ |
| 民泊マーケット | 高 | 高 | 高 | ○ |
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